“一楼带院，坐享私人花园”，这不禁让久居城市的市民心神向往，但是“天上不会掉馅饼”，如何所谓的

　　近日，济南市民王先生在购房时就碰上了一件让他既开心又担心的事情，位于奥体中路与花园东路交叉口的金地华著购买一楼有小院赠送，但让王先生担心的是，置业顾问表示院子没有证。

　　院子为赠送，但却不计入产权，产权证上无法体现院子的面积，那就当“占了便宜”,享受眼前小公园也是不错的。不过，让王先生难以理解的是，置业顾问明确表示，由于一楼带院，所以价格会高于楼上2000到3000元/㎡。那这样一来，多花三四十万买个院子，却没任何保障，只是销售人员的口头协议，谁不怕？

　　小编来到项目售楼处，探访了一番，了解到金地华著于今年4月11日开盘，开盘后不久销售火爆。“带院子和带露台的户型特别畅销，很多购房者都看重赠送面积，下次开盘时还会有带院子的户型。”置业顾问表示，不同户型赠送院子的面积也各不相同。140平的户型赠送60平方小院，170平的大概赠送70到80平方的小院。房老师儿不禁感叹开发商出手真是“阔绰”，既表现出十分大方，迎合购房者对院子的向往，还能狠捞一笔。

　　在售楼处沙盘上，并没有明显标注小院位置。对此置业顾问表示，由于小院朝向各不相同，并非所有楼层都带院，沙盘没有标注。“实际规划中小院外围为绿化面积，开发商将绿化区围合起来，绿化区到一楼玻璃有4米到5米的距离，这段距离做了一个院子。”至于围合院子是否占用了公共绿地面积，置业顾问解释道，院子确实占用公共绿地规划面积，但院子使用权已经归开发商所有，开发商指定哪一位业主使用，哪一位业主就具有院子的使用权。

　　关于王先生担心院子存在违规搭建，后期被强制拆除的问题，置业顾问明确表态，所有新小区院子都没有产权，开发商关于院子规划已经通过审批，不属于违规。只要不封顶搭建，不影响二楼生活，小院就不会被拆。至于小院与邻居之间该如何划分，置业顾问对此闪烁其辞，他表示与邻居间可能仅有一段围挡距离，具体如何划分，则是由后期物业统一安排，他这边没法给出答复。

　　那么，私家小院真的合规吗？后期签订的附加协议，真的具有法律效力吗？小编咨询了山东千舜律师事务所律师甄恩扬，他表示，私占公共绿地肯定属于违规。“从土地性质上来说，院子不属于建设用地，属于公共面积，个人私占肯定违规。”至于后期签订的附加协议是否具有法律效力，甄恩扬律师明确表示，由于附加协议内容损害公共利益，可以是无效的。

　　业内人士认为，开发商要促销，要赠送花园，这是开发商进行的民事法律行为，其他业主无权反对。但是，开发商从事这一民事法律行为的时候，不能违反国家的法律、法规，也不能侵害其他业主的利益。将本属于全体业主享有的公共绿地当作私家花园赠送，违反了绿化条例的规定，侵害了全体业主的权益，是不合法的，应该承担责任。

　　对此，房老师儿也咨询律师朋友表示，公共绿化带不能当做私家花园装修，作为公共绿地，一楼业主只能说有优先享用权。但优先享用权不等同于“使用权”，楼上其他业主也有权使用公共绿地。一旦装修之后，只要有业主投诉，就算是违建，需要强行拆除，还是后患无穷的。如遇到开发商赠送花园绿地的情况，一定要写入购房合同，并要求其将此内容在相关行政机关进行权属登记、备案，进行公示，以明确权属，得到合法取得证明后，才能将此视为私有财产；否则仅凭开发商口头承诺或是出具书面合同及证明，无法对抗全体业主的公共利益，均无法将全体业主的共有绿地私有化。特别是花高价买来的院子，到时入住后，有理说不清。

　　因私自占用公共绿地，围合成自家宅院而遭遇强制执法的案例之前就屡有报道。早在2017年，济南贵都花园开发商曾承诺居民楼前可以搭建院子，此后街道办事处开始集中整治违建，最终该小区违规搭建的院子被全数拆除。虽然一楼业主倍感委屈，花高价购买带院房子，但最终因不符合规划原本设定，无证可查，落了个强拆的结果。

　　2016年12月,李女士购买了位于济南市市中区由开发商华润置地(山东)发展有限公司开发的华润紫云府F-4区地块的房子。买房时,开发商以每平方高同楼其他房价近3000元售卖,目的就是为了赠送庭院。

　　2019年初,李女士开始装修房屋和庭院,7月份庭院装修完工,总共花费近30万元。8月份,由于济南市普降大雨,因雨水过多导致庭院整体地面下沉接近30厘米。庭院地面本来设计的是西侧略高于东侧,目的是为了排水方便,如今成了东侧高于西侧,使得雨水无法排出。院内用鹅卵石等高档石材铺成的小路全部断裂。

　　后经华润置地维保中心确认,这种情况属于工程回填土不实造成的严重地面下沉,是工程质量问题。但在相关赔偿或维修问题上,华润置地维保中心却说该项工程的责任方是山东润泽建设工程有限公司,而山东润泽建设工程有限公司却坚持认为,购买合同上并未注明赠送附属物庭院,故对区域内一切因质量问题造成的损失不负任何责任。

　　打着“买一楼赠送小院”旗号的金地华著楼盘，自4月11日开盘以来一直备受关注，但也有不少负面信息爆出。有媒体质疑金地华著涉嫌炒作、虚假宣传，所谓“尊享奢华”的体验感只是一场“泡沫”。

　　金地华著置业顾问曾介绍小区为人车分流社区，但在实际规划中，金地华著地上有95个停车位，在小区内部，4#、5#北侧分别规划有15个地上停车位。

　　此外，在金地华著工地的围挡上，“健康森林大宅”的宣传语很是显眼。据悉，该项目东侧虽规划有40米宽绿化带，但离“森林”的效果相去甚远，部分网站介绍金地华著的绿化率为30%，这个数值并未高出其他社区，甚至低于周边社区。

　　另外，业主们最关系的孩子上学问题， 学区还未划定，也曾被曝出存在一定风险。金地华著对面的阳光城地块在拿地时，承诺要建设36班的九年一贯制学校，周边的项目可能会划入这一学区，但由于 阳光城地块已 经 停工， 学校的建设是否能如期完成也未可知，如果金地华著规划为此学区，或许会面临一定风险。

　　有业内人士透露，金地华著还存在容积率较大的问题。根据规划，金地华著多数住宅楼高于50米，多数楼间距不足40米，将导致项目存在不少采光不足的居住公寓，影响居住体验。由于金地华著紧邻主干路，8#楼、13#楼等还将会存在噪音影响。

　　没有“森林”，但在东北角有一处高压线，高压线位置距离该项目非常近。房老师儿提醒各位购房者，买房时一定要提高警惕，擦亮眼睛，所谓的“热销”和“网红”，有时候只是一场华丽的“卖家秀”。