我在之前的几条悟空问答中，回答了网友提问的关于房地产开发中的商品房成本的问题。做了几个商品房的投资的初步估算。其中一篇名为《某地区土拍的楼面价是13000，开发商要卖多少才能保本，是如何计算的？》的问答中，收到了321万的展现量，21.4万的阅读量，481条评论。广大朋友的评论中，有诸多的问题，有点赞也有质疑，我想以我们大家共同学习的态度，在这篇文章中作一个详细的解释和说明，说说房地产开发中的商品房成本，把我知道的一些房地产开发项目投资估算的一些理解和大家分享。让广大朋友了解房地产成本构成，零基础学会做房地产开发的商品房项目的投资估算。不当之处欢迎广大朋友批评指正。

　　首先，房地产成本包括以下几个方面的成本：建设用土地的费用，城市配套费用，勘察设计监理费，建筑安装工程费及配套建筑费用，水暖电配套费用，销售、财务融资及管理费，各种税费和预备费等。下面我们逐项进行说明。

　　建设用地费用的计算，首先有两个概念我们要解释清楚，一个是容积率，一个是土地楼面价格。

　　容积率又叫建筑面积毛密度，是指一个小区的地上总建筑面积与规划用地面积的比率。

　　容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标，通常地块内地上建筑物的总建筑面积对地块地面面积的倍数表示。容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。

　　一般的小高层项目，容积率应在2.0至2.5之间。小高层和十八层以内的高层项目的组合，容积率应在2.5至3.0之间。在土地招拍挂时，会对容积率的上限有要求，这个每个城市的要求也不尽相同，同一个城市，土地用途不同，容积率的上限要求也不尽相同。总之，我们建设的建筑地上总面积不能超过容积率要求。一般现在石家庄这边的住宅容积率控制在2.5之内。说大白话就是一平米的土地可以允许建2.5平米的房子，再多了就超出了允许的容积率，是规划不允许的。这样的容积率在建设规划时一般就是六层的洋房配合高层住宅，或是十八层以下的小高层组成的小区。居住舒适度还是可以的。

　　土地楼面价也叫楼面地价，是土地上建筑物面积均摊的土地价格，是特殊的土地单价。在通常情况下，楼面地价是按照建筑面积均摊的土地价格。在这种情况下，楼面地价和土地总价的关系如下：

　　在现实中，楼面地价往往比土地单价更能反映土地价格水平的高低。也很直观的表达了每平米商品房中，土地所占有的价格。

　　知道了容积率与土地楼面价的关系，已知每亩地的招拍挂单价，我们很轻松的可以算出土地楼面价，反之，知道了土地楼面价，也可以求得每亩地的单价。

　　城市配套费主要用于建设项目以外的市政公用配套设施，包括城市市政道路、给排水、供电、供气、路灯照明、公共交通设施、环境卫生和园林绿化景观等项目的建设和维护。这些是市政主管部门用在小区以外的建设，与我们小区内的配套要区分开。

　　这个费用没有统一的明确的规定，不同的省份和地区收取的额度是不同的，我看了一下，有的地区是320元每平米，有的地区是220元每平米，我们是按二线城市石家庄的标准每平米150元计入的。这个费用可能是根据城市类别的不同，费用高低有所变化。

　　勘察是指勘察单位依据建设单位的委托，进行地质资料的收集，现场踏勘，测绘、勘探、试验、测试、监测等勘察作业，编制工程勘察文件，和岩土工程设计文件。勘察费是上述工作收取的费用。

　　依据【2002】10号文，对于现有资料齐全的工程建设项目的勘察费按以下两种方式收取：

　　设计大家都很熟悉了，是设计院受建设单位的委托，编制初步设计文件，施工图设计文件，非标准设备设计文件，施工图概算、预算等工作。收费也是这些工作所收取的费用。

　　基本设计收费具体要根据专业调整系数，工程复杂程度调整系数，附加调整系数调整后，确定收费。

　　我们可以看到，不同的建筑体量，收费标准是不同的，同时与建筑的复杂程度有关。当然在建设单位与设计单位的竞争性谈判后，是可以在上表的基础上，下浮一定的比例作为优惠条件。每一个城市和地区，具体的价格行情也有差异，所以，我们在做投资估算时，要知道项目所在的城市和城市的收费行情。

　　监理费还有一种收费方式是在人员工资的基础上，加收一定的管理费用。这样计算收费就很低了。在楼盘实际中，监理费的打折程度很大。

　　以上三项费用的估算，要依据收费标准，更主要的是依据当地的市场收费行情和实操楼盘的实际成本经验。

　　建筑安装工程费用，在设计图纸完成后，施工前会有详细的成本预算，但在我们前期立项阶段，只能通过各类建筑的建筑平米数和以往同类工程的单价来估算。我现在所在的城市石家庄的建筑安装费用，也就是每平米1600元左右，毛坯房交活，如果是精装修，会增加1500到2000元的成本。每个城市原材料、人工费、机械台班使用费的价格不同，可能会有不小的差异。但总体不会差的太多。

　　配套的建筑主要有，幼儿园、小学校、人防工程、泵房、配电室、物业用房、廉租房、小区道路、绿化景观、围墙、安防智能化工程等等。这些根据小区的品质和品牌而定，是一大笔费用。这个数据只能从实际配套的工程量，来估计。也可以用同类项目类比法得到。

　　水暖电配套费用是商品房建好后，水暖电与市政水暖电接口需要交的费用。分别对按自来水公司、供热公司和供电局。

　　销售费用是指开发商为将商品房售出，或自己组建销售团队，或外包给外部的销售公司。对商品房销售过程中产生的销售人员工资或管理费用，广告费用等等。这些费用根据广告的力度和周期来计取。

　　财务融资费用，要根据项目的实际情况和开发商的资本实力情况，有的开发商完全用有资金，例如一些上市公司。如果是对外融资，信贷产生的利息也是不同的。如果可能在银行贷款，那么贷款利息是5点多，如果是民间借贷，年利率12~24%不等。长期借款12%，中短期24%，而且没有抵押物，没有信用指数，不好实施的。如果按24%的话，将会吃掉利润一大块，估算的结果是成本太高，做任何项目都没利润。所以，这一块费用，要根据项目情况和开发商的情况，一般地，不计入成本也在情理之中。

　　管理费用是指房地产公司在开发过程中的运营费用。包括各部门人员工资，日常的各种费用等。

　　1、增值税，按销项税额减去进项税额的差额计算应纳税额。 投资估算可按6%计取。

　　2、契税，建筑用地在承接出让土地时，房地产开发商需向土地管理部门缴纳3％～5％税率的契税。

　　3、城市维护建设税和教育费附加。在缴纳增值税的同时，应以实际缴纳的增值税税额为计取依据，缴纳城市建设维护税和3％的教育费附加。

　　4、城镇土地使用税。房地产开发商使用国有土地，以使用的土地面积为计税依据，按照规定的适用税额计缴。年应纳税额＝计税土地面积×适用税额土地使用税按年计算，分期向土地所在地税务机关缴纳。

　　6、企业所得税，应纳企业所得税额＝（收入总额－税法准予扣除项目金额）×适用税率税法规定，企业缴纳所得税实行按年计算，分期（月或季）预缴，月份或季度终了后15日内预缴，年度终了后4个月内汇算清缴，多退少补。

　　预备费包括基本预备费和涨价预备费。基本预备费是指由于设计变更、不可抗力、隐蔽工程验收时发生的挖掘及验收结束时进行恢复原因导致费用增加而预留的费用。基本预备费一般按照建筑工程费、设备安装工程费、设备购置费、工器具购置费及其他工程费之和乘以一个固定的费率计算。费率往往由行业或地区根据项目建设的实际情况加以制定。涨价预备费是指建设项目在建设期间，由于价格变化引起工程造价变化的预测预留费用。费用主要包括：人工、材料、施工机械的价差费，建筑安装工程费及工程建设其他费用调整，利率、汇率调整等增加的费用。涨价预备费的计算方法，一般是根据国家规定的投资综合价格指数，按估算年份价格水平的投资额为基数，采用复利方法计算。

　　关于投资估算的误差范围，在不同的阶段，会有不同的要求。其准确程度是有误差范围的，换句话说，误差是允许的，只是不能超越所在阶段的范围。

　　我们还是做一个具体的按例，做一个简单的投资估算。地点定在二线城市石家庄。销费水平比不上一线城市，比县城要强一点点。

　　例：已知地皮价23500元每平米，容积率2.5，问：房子卖多少价格合适？

　　1、地皮价23500元每平米，现在的规划，一般不超过2.5，我们按容积率2.5计算，地皮楼面价=地皮价/容积率=23500/2.5=9400元每平米。

　　2、城市配套费：150元每平米。石家庄以往的城市配套情况看150元足够了。

　　10、小区园林景观及配套150元。容积率2.5，绿化率40%，那么绿化实际面积大约在900多一平米，应该也不错的了。

　　19、预备费100元，按建筑安装工程费的4%计，2500*4%=100元。

　　头条记录生活，职业造价工程师，在房地产、工程行业从业二十余年，书法爱好者，梦想是成为石门字匠。追求美好的艺术表达，追求中国国学文化。