。该地块已拿下近两个月，考虑到其优越的地理位置，预计后续的开盘模式将类似于中信城四期，可能不会进行大规模宣传。

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　　河北鑫界&金鱼池地块位于二环内，与北京市第十一中学仅一街之隔，南侧距天坛公园直线号线号线号线交汇的珠市口站。这无疑是一个寸土寸金的黄金地段。

　　具体四至范围为：东至正义路南延，南至西晓市街，西至大市胡同，北至苏家坡胡同。尽管土地面积不大，但却是真正的内城核心地段。

　　该地块的土地面积约为3027.6平方米，建筑控制规模为5550平方米，其中住宅部分的建筑面积仅有1700平方米，另有3850平方米为商业用途。

　　重点是，这1700平方米的住宅面积，如果按照15.1万/平米的指导价出售，总共可以售出2.567亿元。然而，该地块的拿地成本为3.375亿元，这意味着即便将所有住宅出售，也无法收回土地成本。

　　当然，地块还有3850平米的商业面积，但商业部分要求地上和地下建筑规模全部自持，年限为20年。因此，金鱼池地块不仅住宅部分的销售收入无法覆盖土地成本，所产生的亏空还需通过河北鑫界自行运营商业来弥补。

　　该项目的建筑高度控制在18米以内，即地面最多只能建六层楼，住宅单元数量仅有十几套。这宗地块的商品住房销售指导价为15.1万元/平方米。鉴于其小体量，注定与普通购房者无缘。有意购买的高净值客户可以提前私信，我们将为您安排内定房源。

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　　目前二环内在售的项目还有几个。前几天提到的西城二环的中信国安府三期#4、#6两栋楼，共有99套房源，均价约为16万/平米。

　　4号楼：共有54套房源，户型面积从165平米到270平米不等。其中，270平米的为四居室户型，其余为三居室户型。均价约为14.8万/平米，得房率为76.47%。

　　6号楼：共有45套房源（注：原文提到6号楼共有99套房源，但总数为99套，此处假设6号楼为45套），户型面积从370平米到630平米不等。均价约为17万/平米，得房率为84.97%。

　　最近，该小区的二手房价格已经跌破15万/平米，与前几年的20万/平米相比，跌幅较大。一方面，总价确实较高，起价为2500万；另一方面，户型设计不算特别出挑。此外，二环内可选的项目较多，这也影响了项目的吸引力。

　　再来看低调开盘的中海京华玖序（即中信城五期），开盘即取得了超过70亿的销售业绩，一举夺得北京上半年网签总金额第一的位置。目前，项目仍有少量平层和四合院在售，总价区间为1500万至1亿。

　　另外，位于东城二环边的天坛府，距离天坛直线米。项目主力户型为建筑面积约150至280平米的三至四居室，网签均价为13.9万/平米。

　　自2021年入市以来，天坛府多次获得北京楼市销冠的称号。目前，六期作为项目的收官之作，仍有少量房源在售。

　　还有一个楼盘叫永定樾，与天坛府同属南二环三大棚改项目之一，今年二月份正式入市。该项目位于东城区，距二环约800米，距永定门约1公里，距天坛约2公里。

　　永定樾的总体量不大，共有3栋住宅楼，总计79户。户型面积段为131至200平米的三至四居室，网签均价为12.3万/平米。目前来看，销售情况并不十分理想。

　　今年，二环的商品房供应开始“放量”，对于想要入住中心城区、真正核心地段的购房者来说，这是一个值得关注的项目。

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