有多少人注意到，天津楼市的热点正在从新梅江向南开转移？过去四五年高光毫无疑问属于新梅江，板块年销2000多套，而且价格坚挺引得全市改善侧目。，2019年的金茂府、2020年的城市广场、2021年的南开宸院，不难理解新梅江的热销是抓住了城市核心区供应不足的空档。但2024年改善市场的话语权必然重回南开，今年开发商扎堆布局南开共出让了6宗地块，明年是超过10盘在售的局面，很多年都是零星项目在售的南开，摆脱了供应的卡脖子后，终于热起来了，在购房向核心区收缩的趋势下，足够成熟的南开绝对具有冲击力。

　　这是南开最近六年的供求量价走势图，非常明显的可以看到，除了2019年南开宸院与南开1911集中入市的之外的其余5年，南开始终处于供不应求的状态，即使是在2021-2022年市场尤为艰难的时期，区域市场都是供求基本持平。

　　在天津市场，除了和平区几乎找不到任何一个区域有如此表现，这也力挺南开成交均价抗住了2018-2020的市场盘整、2021-2023的市场下行，反而一路走高。已经不是抗跌能力可以解释，堪称是逆势上涨。

　　但在南开买房的客户眼里有个扎心的事实是——这些房子大多数时候跟品改无关。

　　南开区习惯上会分为北中南三大片，但是如果沿着红旗路分成东西两大片区更容易理解南开，东片有天津的城市发源地老城厢、早年富人区广开街、有天津引以为傲的天津大学、南开大学，有水上奥体的城市新兴名片。

　　过去三年中几乎所有新入市项目全部集中在这个片区，单价动辄5万起步而且傲娇的项目几乎动辄120平方米为主力，这意味着起步总价就得站上600万门槛，已经进入了豪宅圈的比拼。

　　黄河道一带虽然处于南开西部，但一直有颗不屈的高端梦，前有正荣紫阙，后有卖稀缺的洋房，甚至是天拖，起步总价都是500万，稍不留神就站上了700万大关。真正留给南开改善客户的机会从来只有南开的西南片，这也不难理解为什么南开宸院入市之后年销500套，也不难理解保利云禧在宸院之后能够接棒南开红盘，但是这俩盘已经是过去时。

　　如图以城市中环为界去看，中环内妥妥的豪宅化，而中环外能买的项目屈指可数。

　　很多南开客户跟我说：南开住了几十年习惯了，实在无法接受出外环或者是进梅江，但是迫切需要改善提升一下自己的居住条件，没有个七八百万都不够让我留在南开么？

　　迎水道地块在天津楼市堪称，市场熟知其出让时高达48000元/㎡的高昂楼面价格，也对其后的一波三折耳熟能详，这宗地块堪称是这轮市场高潮-低谷-稳定的真实写照。

　　但有一点不容否认的是：这宗地块也是今年印象中通过收购方式实现出让的2宗项目之一，另外一个就是丽思卡尔顿。要知道眼下市场全国范围内不乏在转让的优质资产，对于房企来说手握投资额更不乏公开土地市场的优质地块可供遴选，但是在金融街之前，至少三家开发商已经谋划过对迎水道地块的收购事项，足见这个地块的素质基础。

　　更何况在市场大热的2017年被追捧为地王，剔除市场过热因素，数十家开发商拼抢也从侧面可以看到在开发商的评价体系当中，迎水道地块的基底素质并不弱。

　　迎水道地块本身在红旗南路与迎水道交口的东侧，红旗南路是纵穿南开南北的一条干线，而迎水道是东西向轴线。透过这俩条干道几乎可以直线通达南开最核心的片区。

　　而且作为核心干线号线都是沿这俩条路网进行铺设，地块南侧就是王顶堤站，乘坐一站就可以到红旗南路换乘6号线。更何况简阳路与复康路构成的快速路网就在西侧与北侧，距离城市中环更是2公里左右的距离，几乎都是通达全城的干线。

　　南开本身是个东西狭窄而南北较长的区域，所以从西侧的边界简阳路到东侧的卫津南路一共只有3.7公里，而迎水道直线到传统的富人区水上公园居然只有2公里，这是一点绝对出乎所有人的预料。

　　水上公园与天塔隔路相望，天塔以北的鲁能城购物中心直线公里，要知道一般商圈的辐射半径起步都是3公里，作为城市级商圈，迎水道地块几乎与水上公园享受的是同等配套。

　　跨过卫津南路就是河西最为成熟的腹地区域，目前河西腹地几乎没有项目出现，水上、奥体乃至于卫津南路上都已经是豪宅集中地。从区位格局来看，3公里直达豪宅区，这妥妥意味着改善客户的最佳距离。

　　作为南开大学曾经的迎水道校区，地块本身与天南大距离很近，而科技立区的南开在今年再度公布了强化科技实力的加速器，天开高教创业园，而地块西侧则是已经尤为成熟的天津第一个国家级产业基地华苑科技园区。科技型企业带来的不只是改善客户的基础，同时意味着客户的层次非普通楼盘可比，这也是提南开必带点人文色彩的核心所在。

　　金融街南开融府本身是迎水道南开大学旧址充满人文气息，周边生活配套极为成熟，其烟火气不是其他地方能比的。金融街在南开操作了核心区低密洋房融府现在最高报价已经超过8万，操作的铂悦融御成为高端项目热销的代表，且不论早年在和平的大都会单户面积超过650平方米超前视野，

　　天津核心区老玩家确有其眼光独到之处。透过收购盘活迎水道地块，也不得不佩服其资产运营能力。

　　出入口主体是严格对称的宋式风格建筑，挑檐大面积采用古铜色铝板，而且三层挑檐间引入了廊桁、飞橼细节装饰。竖向四根造型柱还原传统建筑廊柱与步柱的效果，中央一道牌匾，配合金属铝板的色彩，非常有贵胄府邸的沉稳大气。前场大面积进深尺度留足了硬质铺装空间，两侧点缀苍松翠柏，用现代手法将中式建筑的审美还原。

　　按照项目案场传出的消息，首开拿出的楼座居然就在景观主轴的左侧高层产品。该楼栋北侧楼间距巨大，可以俯瞰整个社区最核心的景观组团。而东侧就是社区主入口的水景序列。

　　加上楼栋本身处于前排几乎毫无遮挡，堪称整个社区的楼王位。该楼栋共计40套89平方米户型，40套115平方米户型，户型面积适中且楼王位置诚意十足，预计会是爆火的存在。

　　115平方米户型将设备平台改造后，可以实现经典的三室两卫户型。客厅开间升级到了3.9米水平，厨房开间同样升级到3.5米，各个功能空间的舒适度非常均衡，对于南开南片市场而言，这样功能与舒适度均衡，而且总价可控绝对会是热门产品。

　　虽然目前整盘价格尚未出炉，但是作为大热南开的补空白产品供应，这个项目价格据说会非常具有冲击力。在整个刚改改善供应几乎断档的南开市场，可以预料这首开的80套产品基本上已经预定了热销，而东侧金角可以俯瞰南北景观轴线套几乎是必抢的存在，准备入手南开南片的客户，2024年开年第一抢，可以预备了。