占地约26亩的中交·锦江颂，全盘只有建面约143㎡、170㎡的两款产品。

　　项目业主方是来自贵州的中茅房产，央企性质的中交地产负责输出品牌和管理。敢于打破前期市场惯性，提升产品定位，除了开发商对林家坝板块的价值更加笃定以外，也和地块自身的独特优势关系密切。

　　锦江颂位于林家坝东北角，毗邻锦江大道，与白鹭湾经济小镇一路之隔，不受林家坝板块南部墓地等不利因素干扰。

　　项目用地南边界还与规划中的交子绿廊零距离衔接，是林家坝为数不多可对望双塔，居于中轴绿地首排的住宅地块之一。

　　锦江颂的地块优势还体现在用地指标上，容积率只有1.8，是区域内为少有的低于2.0容积率的纯住地块。

　　土地出让阶段也是熔断抽签，共44家房企参与抽签，激烈程度仅次于锦宸府、锦誉府，房企对地块价值的共识现实存在。

　　最近改善客群讨论最多的，是《成都市城市规划管理技术规定（2024）（征求意见稿）》的发布。

　　目前成都购房者普遍有一种产品迭代的心理焦虑，担心自己买的项目还没有交房就被淘汰。

　　其实，我们不妨参考最新规划管理技术规定对于提升居住品质的相关内容，去对应锦江颂的产品参数。

　　地块的天生优势和产品前瞻性规划，使中交·锦江颂有一定的护城河应对成都未来的产品迭代。

　　1.8的容积率是锦江颂在区域地块中最显著的排他性优势。低容带来的第一个优势是住户少，整个项目只有208户业主。

　　栋型全部是16F以下小高层，全独立不拼栋。不拼栋的优势是规划形态更疏朗，楼栋之间干扰更小。

　　一条景观中轴既是归家的礼仪轴线，同时也为单调的阵列形态预留一处放大的中心景观。

　　用地东侧是市政绿带，南侧是城市绿轴，规划层面将两栋170㎡楼王户型布置在南侧，亲近景观。同时，灵活利用地形，采用放缓坡的处理弱化公园和小区的分割边界。

　　中交·锦江颂呈现了一座约6000㎡的全维示范区，实体展示内容包括入口界面、小区大门、会所空间以及架空层、单元大堂、局部建筑立面、实体样板间等。

　　对外，客户所见即所得。对内，从设计到运营可全盘拉通，真材实料选型打样容错率更高。

　　上月中旬我参观了项目实景示范区，现在才出品审内容，是因为在和项目团队交流过程中，他们仍在不断完善实景示范区，希望以最好的呈现面对客户和同行检验。

　　约4米高的景观围墙比常见的2.8米-3米更显气势，由黑色仿石材砖和镂空纹样的金属格栅组合而成，有高墙大院的既视感。

　　主入口采用当下最时兴的酒店式环岛落客形式，大面积普拉达绿奢石上墙，六根竖向金属廊柱装饰，撑起街区门面。

　　照壁背后是前厅接待/等候区，目前作为售楼部洽谈区使用，后期会永久保留，作为社区公共会客厅使用。

　　这处洽谈区还与1号楼架空层相接，架空层层高约6.6米，内设童活动区、健身房等功能空间。

　　洽谈区向南通过风雨连廊链接北中庭，连廊顶部铝板吊顶，两侧装饰通高茶色水波纹玻璃，端头雕塑对景，提升归家仪式感。

　　北中庭的「鎏光水院」是重要景观节点，水院以半室外的鎏光酒吧为中心，配套两个下沉式浮岛卡座区域。

　　「鎏光水院」和三个架空层泛会所构成了项目的会所体系，能够提供会客、阅读、运动、等常用功能，主打贴近日常生活。

　　建筑立面不能跟重奢产品做对比，但在已经呈现的建筑基座部分，还是能够窥见设计上的品质增强。

　　单元门头深灰色天然大理石立柱加金属格栅与出挑金属帽檐，大堂层高均在6米以上，内透到顶的石材照壁，强化近人尺度的细节品质。

　　地下车库坡道采用星空顶+墙面铝板灯带装饰，单元入口同样是星空顶配置，氛围参考下方效果图。

　　新规提出需要适当降低车位配比，锦江颂按照1:1.8超标配置，车位尺寸提到了5400x2600mm（标准尺度5300x2400mm）。

　　前段时间品审天府九章时我重点表扬了中交的户型，同时期的锦江颂虽然是中交代建项目，户型设计明显做了内部拉通。

　　图纸实测，户内实际使用面积约165㎡，加上室外约10㎡独立电梯明厅，实际使用面积超过175㎡，媲美前两年建面200㎡平层户型。

　　相比市场上面积相近的方厅、横厅或端厅户型，这版170㎡最大的亮点在于通过加大北侧的中厨、生活阳台等后勤空间，增强整个客餐厅的通透性和南北对流。

　　虽然都是板式结构，虽然南向都有较长开窗面，但受制于北侧开窗面较少较小，南北对流效果其实算不上太好。

　　下面是170㎡户型的功能模块分区，我认为它完全有实力角逐一下今年成都楼市最强170㎡户型。

　　7米等面宽方通厅，封窗交付后客餐厅进深达到了8.4米，整个方厅的使用面积超过56㎡。

　　▌景观阳台与客厅交界处优化消解剪力墙与地面高差，并将地暖铺设到景观阳台（限1-5号楼），与客厅真正融为一体。

　　▌在已有独立生活阳台的情况下，景观阳台仍然预留了给水点位，便于业主后期设置阳光茶台、水吧等户外休闲功能。

　　在3.3m层高加持下的方厅明亮阔气，并能与U型厨房空间、吧台空间以及多功能空间形成洄游联动。

　　卧室功能强调均衡，要点在于适当平衡主次卧面积，主卧套房控制在约30㎡，次卧套房约24㎡。

　　三大件用的是日立中央空调、霍尼韦尔新风系统、博世地暖；卫浴配置杜拉维特、汉斯格雅；厨房电器增配西门子的洗碗机、霍尼韦尔的净水以及凉霸。

　　相比材料堆砌，人性化的细节设计更能深入人心——这句话用在锦江颂身上很合适。

　　我第一次看到在灶边做折叠净水龙头的设计，常下厨的人应该知道这个配置有多香。

　　餐边柜位置预留净水龙头，方便后期设置咖啡机和直饮水机。卫生间窗户设置中空铝百叶，主卫增配面膜冰箱等等。

　　入门级的143㎡户型实际使用面积约145㎡，空间格局相当于170㎡户型的空间缩放，对位预算500万量级的高端改善客群。

　　户内独立玄关、南北双阳台、7米面宽方通厅、精细化内装等等，相比市面上的优秀143㎡户型，功能不缺项。