“开荒南野际，守拙归园田。方宅十余亩，草屋八九间……”陶渊明《归园田居》描写了古代士大夫挣脱“樊笼”、退隐田园后的村居生活，而如今的现代都市人向往怎样的“归园田居”？今年5月，南京市农业农村局发起“莱斯乡村共享小院”计划，从郊区选出6个休闲农业集聚村、88栋农民闲置房屋面向城里人出租，不到5个月已吸引1000多位都市客下乡看房，但试点村因区位、配套、文旅成熟度不同，受欢迎程度大相径庭，有的村一房难求，有的村少人问津。
闲置农房被认为是农村的一块“红利”，是有待唤醒、亟待盘活的“资产”。城里人下乡租房带来了人才、资金和项目，促进农民增收，激发农村活力。南京先行试点的6个村，同样都是村庄美、产业特，在盘活农房中为什么会出现冷热不均？城里人究竟喜欢什么样的“归园田居”？
“这个国庆长假我们可一点没闲着，接待了两批看房团，协调3家新租客装修，还引进一家社会组织创建共享食堂——如今我们村里租住、创业、上班的新市民，有小二百号人了，共享食堂向新老村民开放！”南京市江宁区汤山街道龙尚村党委副书记吴知梅领着记者村里村外转，看着一个个落户的房东和项目，一脸自豪。
龙尚村位于南京东南郊青龙山脚下，从马群开车20分钟就能到，山上藏着驴友们推崇的“小川藏线”，山下是汪汪碧水的龙尚湖，整个山村迤逦于大山平湖之下。南京“乡村共享小院”发起后，龙尚村拿出21间闲置农房出租，4个多月来共接待看房团56批次、200多人，现已有15户租客签约，四五家已经开始装修。
“我们这房子开门见山，一眼望去层峦叠嶂！”南京喜码头餐饮合伙人李黎租下村民李刚的独门独院，面积340平方米，正对着青龙山，投资100多万元开始装修。李黎几人在南京城开了十几家鱼火锅连锁店，但租下龙尚村房子并不是开餐饮店，而是几家人休闲度假之用，“这里有山有水，还有农场，房子装好后，我们双休节假日来住住，带孩子爬爬山、钓钓鱼、种种菜，权当是第二居所吧。”
南京景润居园林工程有限公司老总查丽从事别墅景观设计，蓄下了一批“有钱有闲”的中老年客户，顺带做起航拍、培训、私厨生意，嫌公司在马群的办公楼局促，一口气租了龙尚钱永斌兄弟和孙引家3栋院子，总面积近千平方米，两栋用于办公、经营，一栋用于员工住宿。“村子挨城近，空间开敞、人气很旺，便于多样经营、展示设计。”
和龙尚村热火朝天引租客、做装修不同，同样受看房客追捧的谷里街道亲见村至今“按兵不动”。“村里这次拿出10栋农房出租，已蓄了几十位房客，其中20多位盯得很紧，但我们一点也不急。”亲见村党总支书记李富园说，房客看好、僧多粥少，反而让村里觉得要好好想一想，房子租出去做什么，只能作为城里人居所用吗？如何才能借机把业态做丰富，烧热村子农文旅居“这锅水”？
亲见村有条件“待价而沽”。村子距河西新城25分钟车程，从村前小山丘北望，就看到尖山脚自然村背后板桥新城的城际线，低山、水库、稻田错落分布。中心村薛家凹村静卧山水田园中央，20多户农房一半多开了民宿、烘焙、轻咖，村外是烧烤区和农场。环境好配套多，让该村尚未出租的房子很抢手，村民朱志春家房屋宅院规整，居然被8位租房客看中了。
盘活闲置农房，亲见村计划招租引进田园摄影、骑行俱乐部、康养医疗，把薛家凹村业态做得更丰富，再带动周边自然村做“居所”，把整个村建成“田园综合体”。为此村子将引进专业机构运营，下个月举行新村民招商大会，让租客们上台路演，通过赛场选马优选经营项目。
南京先期试点的6个休闲农业集聚村，并不都像龙尚、亲见那样赢得看房客青睐。“我们高岗村、胡家坝两个自然村拿出10栋农房对外出租，迄今只有1位客户有意向，尚未签约。”高淳区漆桥街道茅山村党总支书记何玉宝说，高岗村位于高淳国际慢城核心区，前后花费1亿多元打造，获评“中国美丽休闲乡村”“省级特色田园乡村”，清华大学在村里设立乡村振兴工作站，但“看房团”看的多、谈的少，虽然觉得村子环境很好，但距南京城太远，开车得一个半小时，偶尔来度度假、旅旅游没问题，要是常住下来，心理上还是接受不了，感觉“远离城市了”。
地处滁河边的江北新区盘城街道渡桥社区同样是“省级特田”，开车到河西新城半个多小时，这次拿出15栋闲置农房招租，也只有1户签约。“相比江宁那些旅游起步早的村子，我们村休闲业态少了。”渡桥社区党总支书记卞春燕说，他们村农家乐餐饮、甜品店和猫咖各有1家，许多看房客说如果住到村里“会太寂寞，适应不了”。
“可见吸引都市人下乡租房，村容整洁、环境美好只是基础，还要有两个要素：一是交通不能太远，二是村里休闲业态丰富、人气足。”南京大学南京创意农业研究院常务副院长庄桐认为，城里人下乡常住和养老，心里头还是牵挂着城里的生活和亲朋，往往是城市乡村两边住住，隔三岔五两头跑跑，不会一头扎进村里不回城了。所以村子距城市不能太远，还要有吃有玩有人气，如果“好山好水好寂寞”，他们是不愿意去的。
由此可见，龙尚、亲见农房出租火热，除了距城市近、山水好外，更深层次原因是休闲产业布局和消费人气培育。发展乡村旅游，龙尚累计引进社会投资5亿元，不仅拥有民宿16家、农场9家，还引进轻咖4个、烧烤2个、非遗2个、露营基地2个、马术俱乐部3个；亲见紧挨江宁西部旅游廊道和云水涧度假酒店，民宿、农场、露营也应有尽有。渡桥等村（社区）要想吸引都市客租房，还得把吃喝玩乐的休闲业态短板补上。
多元业态不仅强化了乡村生活配套，还丰富了休闲产业生态。南京沃田智能科技有限公司租下龙尚村村民祁世龙300平方米房子，投资300多万元装修成热带植物展示馆，负责人黄锋说，落户龙尚是看重村里民宿、农场多的休闲业生态，建成后将联合这些业主推出套票，共同培育集居住、科普、展示于一体的休闲产业链。
都市客看好，让南京近郊农房租价“水涨船高”。李富园告诉记者，薛家凹一套300平方米的宅院，租金已达每年四五万元。尖山脚村余翔家有两套房子，一套租给城里人“自住+餐饮”，年租金7.8万元。龙尚村王秀红老人房子面积600多平方米，租价报到10多万元。
龙尚村、亲见村梳理发现，由于农民进城进镇上班并买房，许多自然村农房空置率已在20%—30%，一些虽未空置，但也仅靠老人留守。南京“共享院子”计划启动后，村民报名踊跃，有的把农村空屋拿出来，有的两套租一套，有的把老人接到镇上去住。吴知梅说，龙尚已拿出21套农房出租，后期再动员还可拿出39套出租。
包括龙尚、亲见在内，南京首批纳入“共享院子”试点的6个村，从5月底至今已有1086人次前往看房。南京从中遴选出120名“莱斯乡村新村民”，并授予“新村民种子计划”参与证书。南京市农业农村局乡村产业发展处处长郭双庆介绍，这批“新村民”包括大学教授、医生、设计师、摄影师、美术家、媒体人等，租房用途是归园田居、抱团养老、乡村创业，大致各占1/3。许多身体很好、刚刚退休的城里人，准备在乡村租房开启“第二人生”。
“都市人下乡租房，绝不止于居住。”郭双庆说，对农民来说，出租农房给这些家庭每年带来数万元收入；对乡村来说，则引进了一大批“有钱有闲有情”的新村民。和偶尔来乡村度假休闲的“过客”不同，这批新村民是城市精英、专家学者、自由职业者，怀揣乡村情怀、田园梦想，志同道合来到乡村开启“第二人生”，在享受农村美好环境的同时，也在按自己的想法努力影响和改造乡村，给乡村振兴注入新鲜血液。
查丽利用自己的专业特长，投资120多万元，把钱永斌兄弟的两栋楼，连同周边的池塘、空地，布置小品、廊架、绿化，改造为庄园式庭院空间，“利用院内外空间，我们将开办老年大学、航拍俱乐部、举办旗袍秀。”查丽说。李刚和祁世龙的老宅，也将在新房东装修后焕然一新。对此，吴知梅表示，龙尚村经过几轮改造后，大环境、大配套很好，但村内小环境有待打磨，尤其一些农房不耐看，“共享院子”引来城里租客，不仅把一户户农宅打造成具有审美个性的花园别墅，还引进了很多新业态、新项目，让村子更加美轮美奂。
庄桐则在亲见村领衔组建了一支有40多名专家的顾问团队，成员有南大、东大、南农大、南林大的专家教授，发挥各自专业特长，帮助村子寻找投资、设计村庄、孵化业态、经营运作。“我们希望农房出租不只是物理迁居，还要对乡村再造起到‘化学反应’。”庄桐说，伴随新村民入住、新业态入驻，村里资源如何共享、村集体如何造血、新老村民如何融合？这些都是要考虑的课题。为此，村集体、村民、社会投资将通过联营入股组建平台公司，统筹运营闲置农房、集体资产、活动组织，打造共享食堂、菜园和果园，举办乡村音乐会、乡村市集等活动，密切新老村民交流，构建农村新的“社群文化”。
“城乡要素双向流动，新老村民共建乡村——南京‘共享院子’闲置农房盘活计划开辟了乡村振兴新路径。”江苏省农业科学院副院长孙洪武评价。从起初国资下乡改造乡村发展旅游，到后来整村搬迁打造民宿村，再到如今盘活农房发展“共享经济”，南京近郊农村经历了“螺旋式上升的过程”。“这是一个乡村发展在认识上不断深化、在实践中回归本质本源的过程。”庄桐认为，乡村振兴关键在人，“共享小院”把人才引到乡村，都市人从“过客”变成“村民”，让农民参与并享受到农村改革的成果，有力推进了乡村产业振兴、村民共富、活力重建。