竞拍数十轮，竞价时长最长的50分钟，综合溢价率超过15%……6月19日的南京土拍会，迎来了久违的暖意，原因不仅在于所拍地块中有两块地处于河西南和老城南的优越区位，还在于所有出让地块均为低密度，容积率最低至1.01，这距自然资源部“建议取消（土地拍卖）远郊区容积率1.0限制”，仅差0.01。
容积率取消1.0限制，意味着可以建造联排、双拼、叠墅等各类“类别墅”产品，甚至可以建别墅。政策松动后，今年南京计划出让的38幅重点地块中，部分城区地块容积率十分接近1.0，溧水、浦口的两块地更是低到0.8，苏州、无锡今年也频频投放低密住宅用地，容积率最低也降至0.8。在房地产深度调整的大背景下，热点城市为何纷纷投放低密住宅用地？“限墅令”松绑后，别墅果真能重出江湖吗？记者采访了有关各方。
6月19日南京土拍会的“焦点地块”——建邺区G11地块位于南京河西城市生态公园东侧，周边有河西CBD、金地广场商综体和南京河西外国语学校，区位优势得天独厚。“这块住宅用地原先规划容积率1.8，是业主单位河西管委会主动要求降下来的。”南京市规划和自然资源局建邺分局副局长余爽介绍，把容积率降下来，是为了优化河西生态公园的周边空间结构，为市场提供低密度、丰富多样的住宅产品。
高端配套齐备，又可开发低密住宅，让G11地块受到追捧。竞拍中，多家房企轮番加价，总共竞价47轮，最终由奥体建设竞得，成交总价17.4亿元，成交楼面价43888元/平方米，目前列南京地块成交楼面价第二，仅次于建邺区河西南2016年成交的G14地块的45213元/平方米。
当日南京土拍会上，其他两幅低密宅地也受到市场追捧，多家市场性房企参与竞拍，一改近两年土地出让“闪电战”“一轮游”，最终由国企和城建平台“底价成交”的冷淡状态。其中秦淮区G10地块容积率为1.2，位于老城南核心的老门东东侧，建筑高度要求低于12米，经过25轮竞价，由南京中堃置业以总价4.6亿元竞得，成交楼面价35084元/平方米，溢价率达20.42%。
市场对低密住宅用地的欢迎，让南京加大了投放力度。6月30日，南京将在网上限时竞价4幅低密住宅用地，分别为雨花软件谷1幅、溧水2幅、高淳1幅。其中，雨花台区G12地块容积率1.2，位于雨花数字城。南京资源规划部门介绍，今后将有更多低密度地块推出，今年38幅重点地块中，玄武区紫金山南麓顾家营地块、秦淮区南部新城秦淮河国际路地块等的容积率最低为1.01，浦口区八里路以南地块、溧水区月鹭湖地块容积率最低仅为0.8，玄武区珠江饭店地块、鼓楼区湛江路地块、江宁区百家湖片区组团地块等的容积率标注有“可优化”或“指标待定”字样，也给将来容积率下调留有空间。
像南京一样，苏州、无锡等城市也纷纷推出低密住宅用地。6月5日，苏州相城区2幅涉宅用地成交，其中Z06号地块容积率1.01。6月11日，苏州发布出让公告，再推3幅低密住宅用地，总用地面积约8.59公顷，3幅地块分别位于姑苏区金门、高新区狮山和太湖科学城板块，容积率分别是1.2、1.3、1.05。6月13日，无锡12幅涉宅用地亮相，其中有8幅容积率在1.2及以下，4幅地块容积率在0.8—1.01区间。
在宅地开发中，容积率1.0堪称是个“分水岭”。容积率1.0，意味着住房开发面积等同于土地出让面积，由于道路、绿化要占很大空间，房子以低层多层为主。在南京河西南地区，宅地出让多的是容积率2.0以上地块，高的甚至超过2.5。G11地块容积率虽为1.01，但由于该地块面积高达4.66万平方米，可以利用开阔空间建设“小高层 低层联排”，形成“高低配”设计组合，这对高层住宅扎堆的河西南地区来说，不仅是“稀缺产品”，也将是“别样风景”。
此前，南京一些新城板块低密宅地的先期开发，已然验证了在房地产市场艰难调整的新形势下，稀缺的低密住宅依然受宠。在江心洲生态科技岛、燕子矶新城，低密度的叠墅、大平层虽然售价不菲，但去化率明显快于小高层、高层住宅。今年6月开盘的燕子矶低密度大平层江悦堂，是燕子矶板块近10年来投放的首幅低密度地块，整体容积率1.06，虽然每套房子面积达215到400多平方米，平均售价每平方米5万元左右，但一期投放40多套已卖出30多套。
对此南京知名房产媒体人汪明宇认为，市场对低密住宅的欢迎，是对热点城市房地产多年来不停“加高度、加容积率”开发模式的纠偏和对改善型住宅、高品质住宅的呼唤。“房地产市场经过二三十年的狂飙突进，眼下已进入深度调整期，作为房地产重要调控指标的容积率首先必须优化。”汪明宇说，在房子建了就能卖掉、买了就能涨的年代，容积率是不太让人关切的指标，但对土地开发来说，容积率越高，意味着开发商可以建更多的房子，城市可以拍得更多的出让金，因而在南京一些新城区，住宅用地容积率从1.5、1.8到2.0、2.5，越来越高。到如今，随着越来越多的楼盘尤其是高层住宅滞销难卖、供过于求，土地出让也频现底价成交、城投平台托底乃至流拍，使资规和土地部门不得不反思：宅地“高容积率”，还能持续吗？
“调整优化容积率，不仅适应土地开发市场的变化，也是推动房地产高质量发展、满足市民改善型住房的需求。”南京市规划和自然资源局城市设计与建筑管理处处长苏玲说，容积率越高，意味着楼房越高，河西多的是60米左右的高层住宅，一些高楼甚至盖到80米高。高楼连片，不仅居住舒适度降低，还给消防、交通、绿化等公共配套带来考验；而容积率降低，居民可以拥有更大的得房率、更宽的楼间距、更多的采光和绿化空间，享有更充裕的公共配套、更好的社区治理和更强的安全感。“我们要树立一个观点，好房子、改善型住宅不只指干挂石材、超大阳台那些建筑装配，更包含区位、配套、密度这些规划要素，其中容积率是最重要的考量指标之一。”
房地产市场转型发展的需求，居民对改善型住房的期盼，推动低密住宅用地一步步“开禁”。2022年9月底，自然资源部给各省市自然资源主管部门下发文件，内容包含：建议取消土地拍卖中的地价限制，建议取消远郊区容积率1.0限制等。2023年5月20日，住房和城乡建设部又发布《关于废止和宣布失效部分行政规范性文件的公告》，其中有一份是《住房和城乡建设部关于别墅项目建设审批有关事项的通知》。后者是2019年发布的文件，其主要内容是：各省级住房和城乡建设部门要立即暂停办理本行政区域内有关别墅项目建设审批手续，对已建、在建、在批、特批的别墅项目进行梳理。
从1994年起，为提高土地利用率，国家有关部委出台规定，限制别墅用地。此后20多年里，对别墅用地和建设的限制层层升级。这两项发文是不是意味着，已执行30年的“限墅令”取消了？
对此有关房产专家分析，要“全面准确”地理解限墅令取消：一是建议取消的是远郊容积率1.0限制，二是废止的是2019年暂停办理别墅项目审批文件。鉴于人多地少的基本国情和城市集约建设的根本目标，有关文件从未鼓励别墅项目建设，而是有条件放开低密住宅开发。
“因此我们要深深体会国家有关部委发文推动房地产健康发展的良苦用心，既要推动改革，又要把握尺度。”苏玲介绍说，从土地性质看，国家法律法规和规范对“别墅、联排、双拼、叠拼”等没有明确的定义和说明，其性质均为住宅。具体而言，容积率小于1.0，可以打造排屋和洋房；容积率0.7，可以建纯联排；容积率低到0.5，可以建独栋别墅。从南京来看，当前鼓励部分容积率接近或小于1.0的低密住宅投放，是丰富住宅产品、优化城市空间的需要，但无论是城市还是郊区，都没有容积率低于0.8的，这样做的目的是，既要丰富住宅产品，提供适销对路的改善型住宅，又要杜绝独门独院、占地很大的“庄园式别墅”建设，这不符国情，也不符市情。像河西G11地块在出让条件中就明确，“每栋楼不得少于3户”，等于说不得开发较低密度的独栋和双拼。
但有条件放开低密住宅用地开发，绝不意味着把较高容积率的宅地排除市场之外。“我们希望的是，告别过去攀高求大的‘高容积率时代’，土地市场有理性、科学的回归，城市尤其是新城区不能总是高层住宅千篇一律、密不透风，而应是高中低有机搭配，城市空间优化组合，共同打造宜居的生活环境和疏朗的城市空间。”苏玲认为，对河西这样的新城区而言，居住用地综合容积率应在1.6—1.8之间，但具体到城区不同地块、包括小区内部，楼房有高有低、错落有致：靠近中心花园、景观小品的低，远离中心景观、绿地广场的高；地处CBD、重要城区节点的高，靠近学校广场、公共配套的低……这样经过科学设计，不但形成跌宕起伏、疏密有致的天际线，还为城市“透气”“留白”，让建筑本身成为风景、户户皆能赏景，最终以人民群众的宜居乐居推动房地产市场的健康发展。
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