2024年上半年，各项政策频出，从企业到个人，从新房到二手房，政策利好程度空前。“124”新政和“517新政”陆续发布，从政策端维护房地产市场平稳发展，开启市场结构调整；“渝六条” 加大购房补贴力度，拓宽公积金等政策的使用面。政策刺激下，重庆房地产市
政策端新政频出，收效甚微：政府从房企“白名单”帮扶、推进配售/配租型保障性住房等方面入手，市场端陆续出台“124新政”“517新政”，利率、购房补贴、公积金等一系列利好措施落地，短期内效果并不显著；
供求规模收缩，市场持续探底：2024年上半年新房成交量约238万方，多数区域供求端收缩10%以上，TOP区域以价换量稳定市场，转化率低位运行，真降价和好产品成为主要卖点；
新房二手房形成全面竞争：2024年二手房成交占比上涨至72%，住宅市场降价抢市加剧，面积144㎡以下、总价160万以下产品竞争激烈；
客群观望情绪蔓延，需求差异增大：买方成交周期上升至3-6个月，客群持续观望，刚需客群预算降低转向二手房市场，首改、中改等客群选择更加多元，着重热点区域置业。
产品升级，“第四代”住宅风潮来临：“第四代”住宅凭借溢价高和流速快获得房企重视，政策同步助力发展，2024年热点区域多个“第四代”住宅项目集中入市，市场格局将发生改变。
利好政策频发，稳市场、去库存、调结构，政府从三个方向提振楼市信心，助力市场深度调整
通过设置房企项目“白名单”为市场提供恢复所需的资金支持，采取新增贷款等多种方式予以融资支持，覆盖项目建成交付的资金缺口，推动项目竣工交付，控制风险的前提下“保交付”，在多种渠道支持下，政府的最终目的是稳定房地产市场，助力房企平稳发展；
通过收购存量商品房项目用于配租型保障房建设，有利于缓解房地产市场的下行压力以及房企流动性风险，提升住房资源的合理高效利用；持续推动配建型保障房建设，完善“市场+保障”的住房供应体系，可满足工薪收入群体刚性住房需求；两项举措意在开辟租赁市场完善保障性居住体系的同时，开辟消化新房市场存量的新渠道，从两个方面对房地产市场进行结构层面调整。
政策覆盖新房、二手房，各项举措利好购房群体，但未从根本上解决客户置业矛盾，短期内对市场影响有限，新房、二手房市场并无明显波动
供求价：2024年上半年住宅供求规模缩减明显，价格整体趋稳受在售项目减少及流速下降，项目以去化存量为主等影响，2024年住宅供应节奏放缓，住宅供应仅141万方，同比下降42%；成交端持续低位运行，上半年成交238万方，同比下降29%；商品住宅商品房住宅价格波动较小，上半年整体均价14645元/㎡，同比下降1%。
成交量TOP10板块总市占率达到45%，板块集中度上升3%，9成板块价格出现不同程度下降，其中鱼洞板块均价降幅达到23%，蔡家板块高价项目成交占比增加，拉高均价上涨1%。案场情况：2024年上半年来访量、转化率与2023年末持平，市场表现稳定，客户更关注实质优惠2024年3-5月较年初低迷状态有所改观，项目配合政策推出折扣活动吸引客户，来访量维持2024年上半年高位，客户观望态度明显，转化率与2023年下半年持平；在售项目折扣种类丰富，多为特价房/一口价房源、工抵房、成交送车位/家电大礼包/物业费等形式，仅实质的大幅让利优惠活动项目在活动期间成交表现亮眼；而部分以折扣、优惠为噱头的项目并不能得到客户认可，成交表现平淡。开盘加推：上半年同比2023年认购率小幅下降，客户持续观望，市场出现下降，总体平稳，典型项目逆市高去化楼市政策保持放松、购房门槛逐步放低，房企减缓推盘节奏，上半年整体认购率保持在20%以上，市场观望情绪蔓延，各项目多以顺推为主；一季度随着各项利好政策出台，市场需求得以小幅释放，于3月达到峰值，后期虽有各项优惠政策加持，市场情况仍然出现下降趋势；龙湖云河颂等典型项目仍然依靠核心区位、品牌影响力等优势实现高去化。
挂牌成交：2024年月均新增挂牌同比上涨43%，多以10年以上的成熟区域大体量项目为主，降价抛售情况普遍
2024年受经济和新政影响，3月起卖方市场空前积极，3-5月月均新增挂牌14677套，对比2023年月均上涨67%，组团间新增挂牌产品同质化严重，挂牌价较近2020年幅度超过1%，达到近7年最低水平；月均成交10289套，对比2023年月均成交上涨15%，卖方对市场信息不足，挂牌价逐渐降低，与成交价价差进一步减少；
成交项目多以大体量成熟组团项目为主， 累计挂牌套数多，竞争激烈，卖家多为前期投资，成交价格普遍比挂牌价格低12%，降价抛售情况普遍。
竞争情况：市场规模缩减，住宅市场竞争加剧，45%项目降价幅度在10%以内，涨价项目多以区位和配套作为卖点保持价格
住宅市场整体成交下降严重，截止2024年5月住宅新房二手房共成交5.1万套，同比下降32%，其中二手房成交占比高达72%，涨了7个百分点；
市场整体降价抢量，新房、二手房降价项目占比分别为59%、69%，其中降幅10%以内的产品占比最大，新房达到45%、二手房为46%；
另有不足三成项目价格呈上涨趋势，新房涨价项目占比36%，多为核心区改善项目，以区位、配套、产品等条件形成独特的价格优势；二手房有23%的老旧小区以区位、交通教育配套和卖点保持价格上涨。
竞争情况：面积144㎡以下、总价160万以下产品竞争激烈，二手房侧重纯刚需产品，新房客户偏刚改产品
新房二手房产品重合度高，面积144㎡以下、总价160万以下产品新房市占率达到63%，二手房市占率达到80%，其中总价80-120万的刚改产品（90-144㎡）新房二手房竞争激烈；
在面积144㎡以下、总价160万以下同产品段下，新房二手房竞争细项有所偏差，二手房偏向面积在90㎡以下、总价80万以下的纯刚需产品，新房偏向面积90-144㎡、总价120-160万的刚改产品，同时200万以上的改善产品市占率也高于二手房。
客户情况：更倾向购买品质板块（U2、C2）住宅，观望情绪加重，购房愈发谨慎，客群购买力由刚需向豪宅递增
2024年1-5月二手房成交TOP板块市占率33%，其中70%位于品质板块（U2、C2），可选择量增加，客群在追求低总价的同时也开始寻求区域完善居住体验；
客群观望情绪渐浓，购房愈发慎重，新房、二手房购房周期频次增涨，刚需、首改客群购买力有限，看重实用性与居住功能性，以性价比为主，中改、豪宅客群购房预算充足，追求更高层次的居住品质，着重关注城市核心区域。
“人口高峰已过、城镇化速度放缓、租房客群增多”三大背景共同作用下刚需客容量走低，刚需下行已成定局；而新房市场改善产品继续进阶，2023年新规明确“对开敞式户属立体绿化庭院不再计入容积率”，拓展房地产企业在住宅开发过程中在阳台以及挑高等方面进行再拓展的空间，开启第四代建筑内卷时代；
第四代建筑目前处于市场爆发期，核心区溢价能力强，近郊/远郊区域月均流速高；下半年预计有5个项目入市，加剧产品升级竞争。
TOP10排名企业以品牌房企为主，上榜企业多为央国企及优质民企，头部房企发展稳健，精准布局城市热点区域，凭借自生品牌效应及强大的产品力抢占市场。龙湖：作为渝派龙头房企，龙湖的市场影响力不容小觑。云河颂项目1月首开600万级大平层，以优质的产品设计实现推出即罄，创造3个月清盘的记录；产品方面，龙湖也在不停优化，从揽境推出第一个四代住宅以来，北岛、云河颂升级为奇偶层边角出挑式庭院首开售罄，今年四代住宅产品再次升级，北岛N11组团与龙湖西屿将推出6.3米挑空浮岛花园，成为行业关注焦点。6月28日龙湖云领天街开业，商业体量约12万方，集结260余个国内外优质品牌，是区域首个大型一站式购物中心，也是龙湖商业在重庆布局的第十座天街。招商蛇口：自入渝以来，深耕重庆20年，凭借央企背景，在重庆中心城区多区域择优布局，以客户需求为导向，通过品牌力、产品力、内外部配套等多维利好，备受市场认可，实现全口径榜TOP4、权益榜TOP5；典型项目长嘉汇、招商1872单盘成绩排名上半年主城住宅项目销售额TOP5以内；招商渝天府占位科学城先行位置，以优越地段、大盘配套和高品质产品力备受关注，上半年泱镜、溪屿两大组团交付级实景示范区开放，林屿组团品质交付获得业主和行业好评。第二梯队：TOP11-20
TOP11-20排名企业销售额介于6-10亿之间，市场深度调整期，整体竞争加剧，各企业间销售额差距较小。在竞争加剧的背景下，华侨城、中南置地等企业逆市上榜。
华侨城：企业持续深耕礼嘉板块，城市布局注重深度发展。其中，区域大盘华侨城作为企业业绩的重要支柱，项目致力于打造综合性宜居产品，以高交付标准赢得了各层级客户的喜爱。截至2024年上半年，该项目销售额超过5亿元，位居板块销售额榜首。目前在售的蓝楹湾组团和嘉陵江天组团分别打造顶级别墅和大平层产品，为城市居住体验注入新活力，吸引了城市高端客户的青睐。
房地产行业洗牌加速，房企格局变动加剧，开发商依靠过硬实力品牌打造品质产品，获得置业客户优先选择权；房企TOP5集中度20%，较2023年上半年下降1%，TOP10集中度较2023年上半年下降1%；TOP20集中度44%，环比2023年上半年下降5%；各梯队房企市占率全线下跌，虹吸效应降低
2024年上半年，重庆主城房地产市场深度调整，各TOP梯队房企入榜门槛均呈下跌态势；TOP5房企上榜门槛超16亿元，超出TOP10房企门槛金额146%，较2023年上半年同期上榜门槛金额下降超二成，TOP10房企与TOP20房企门槛金额间距小，梯队内企业间竞争格局拉大，凭借品牌影响力，市占率保持维稳。
TOP20房企竞争加大，新上榜企业占比近5成，其中排名前五央国企占比上涨5%
企业持续向国进民退格局趋势调整，央国企品牌实力强劲，旗下项目呈现交付品质有保障，成为客户选择实力品牌的主要因素之一；TOP5房企中，央国企市场份额上涨5%，民企占比收缩；TOP20房企中，新上榜企业占比45%。
传统头部企业领衔，TOP10房企持续延伸国进民退趋势，部分企业调整营销打法，带动成交规模挤进TOP20
近几年大环境影响，行业洗牌，房企逐渐形成国进民退趋势，央国企凭借强硬的背景实力，项目如期以高品质交付备受置业群体认可，TOP10房企内，央国企市占率持续上涨至43%；受少量民企项目发展为现房销售影响，实现客户产品即买即所得，叠加通过特价房、工抵房营销打法，带动TOP20房企中民企市场份额同比略有上涨，其中新上榜企业6个，促进发展规模优势；
新上榜企业个数来看，TOP20房企中有9家企业排名新上榜，占比达到45%，企业凭借准现房、新房、调整营销策略等因素，以此提升客户的认可度，其中新上榜民企占比30%。
房企以改善产品或大折扣拉开与市场的平均水平，央国企项目与市场价差高于民企
2024年上半年企业中，企业间以及住宅市场平均水平呈现差异化；央国企中，保利、招商等企业根据项目布局地段打造差异化产品，综合而言，形成价格平均水平与整体住宅市场均价基本持平，华润、华侨城、建发等企业分别倾向打造精装、刚改、改善产品，价格水平相对较高；民营企业中，香港置地选址区域核心地段打造高端改善项目，均价、套总价较住宅市场水平明显突出，荣盛、中南等企业主力在售项目通过以价换量的销售策略，形成价格明显低于市场平均水平。
市场供应端——市场存量充足，企业专注去库存，明年供应量持续低位，国企推进配租型保障房和配建型保障房建设，助力市场结构调整
目前主城区商品住宅广义存量4606万方，其中有效库存4053万方，占比88%，去化周期96个月，库存居于高位，除企业专注存量房销售外，政策层面也通过推进配租型配建型保障房建设，助力市场结构调整；2024年上半年主城区成交商住用地61万方，同比下降22%，央/国企、城投主力托底仍为主基调。市场整体供给意愿压缩，企业专注去库存，推盘节奏减缓，在房地产投资于新开工面积减少的背景下，2024年下半年新房供应将持续低位。
新房市场供求两端均出现收缩态势，以价换量趋势明显，整体来访认购低于去年同期，区域内部典型项目支撑成交，部分项目通过真实让利的高额折扣吸引客群，以此实现销量的突破；企业开始紧跟首改客户需求，着重推出“第四代”住宅产品，拓宽产品渠道，较少与二手房的直接竞争；
二手房在90㎡以下、90-144㎡产品区间与新房的直接竞争逐年激烈，2024年以来主力价格降幅区间在1-10%，价格降幅较大，新增挂牌量和成交量呈上升趋势，成交主要集中在90㎡以，说明二手房更受预算较低的刚需客群青睐。
产品营销端——多施行“以价换量”策略，维持高额折扣，以“第四代”住宅为切入点进行产品升级。
客群持续观望，二手房对新房客户的抢占愈发激烈，加之客户早已对各类噱头宣传产生抵触，使得只有将价格真正降下来才能收获客户的认可，维持高折扣也可使项目在去库存的同时积攒人气，形成正向循环；
2024年上半年有多个“第四代”住宅项目入市，在取得积极市场反响的同时也收获了领跑区域的销售业绩，随着客群对产品的要求逐步提高，市场选择也回归产品本身，市场进入精研品质的阶段，产品力的提升对销售环节的作用逐渐凸显，企业也应以此为契机打造如“第四代”住宅一类的高质量产品，寻求市场和客群的认可。